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国务院发展研究中心房产税对市场价格作用力生存

2020-05-06

国务院发展研究中心近期发表报告《国务院发展研究中心:税试点改革影响评析及建议》,作者为尹煜、,该报告称,2011年1月28日,上海、重庆作为试点城市,开始进行房产税改革,对部分居民住房开始实征房产税,但是分析其对完善房地产税收制度、合理调节居民收入、调控房地产市场价格等的影响,发现当前的试点改革方案与预期目标的实现,可达性不高。

报告指出,由于房产税只是一种税收,在计算投资收益时金额占比相对较小,从这个角度看,房产税改革试点下,对投资性需求的抑制作用是相对有限的。

举例来说:假设上海市某居民新购买一套面积为100平方米的住宅,并且全面积属于应征税的面积,购买单价为 万元/平方米,假设按规定适应税率为0.4%,则纳税人每年应纳房产税税额为:100× 0000×70%×0.4%=8400元。假设第二年房产价格上涨10%,即 . 万元/平方米,即使不考虑租金收入,仅考虑房屋价格增值收益即为:100×( 000- 0000)= 0万元,远远超过房产税税收成本。重庆市的情况也可参照此例。当然,投资者还需要支付包括其他税收成本在内的运营费用,也可能还要支付利息,但是仍然可以清晰地看出,从房产税金额占比角度看,房产税改革虽然会减少投资者收益进而抑制房地产市场的投机性需求,但是直接起抑制作用的可能较为有限。

从上面的分析可知,市场对房地产未来价格的预期,会影响房地产市场的投资性需求。房产税在房地产市场价格高居不下、政府声明要加强调控的背景下出台,可以给人们一个明确的政策信号,政府对房地产市场会加大调控力度。这种信号作用,会降低人们对未来房价的预期,从这个角度看,房产税对房价的抑制作用将被放大。如果再考虑到心理预期对投资品的投资决策影响较大,对房价下跌的预期,会过分打击投资者的信心,那么从短期来看造成房价陡然降低,长期来看深刻改变房地产价格的运行轨迹的情况也可能发生。但是,从两市目前的改革实践来看,即使是信号敏感度较高的上海市房地产市场,也没有发生上述状况,这进一步说明,实践中房地产市场价格受综合因素影响,目前试点城市的房产税改革,对房地产市场价格的作用力有限。

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